Как узаконить перепланировку: нюансы и порядок согласования

Квартиры «свободной планировки» всё больше привлекают внимание желающих приобрести жильё. В надежде на то, что они сами смогут решать, каким будет их дом, количество комнат, дизайн, расположение кухни, санузла и так далее, покупатели новостроек часто попадают в ловушку.

У каждого помещения есть первоначальный поэтажный план, утверждённый застройщиком. По сути это чертёж, определяющий расположение «мокрых» зон, комнат, перегородок, которые вы должны будете возвести самостоятельно за свой счёт на указанных в плане местах.

Игнорирование этого требования без разрешения соответствующих органов будет считаться незаконной перепланировкой. Это чревато штрафами и другими негативными последствиями.

Для начала необходимо определиться с понятиями. В помещении можно сделать перепланировку, а можно сделать переустройство.

Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарного, технического, электрического или другого оборудования. Например, когда ванну меняют на душевую кабину.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилья, которая была изначально запланирована в техническом плане. Например, перенос дверных проёмов или перегородок, за счёт чего происходит увеличение или уменьшение площади комнат.

Хоть эти понятия и разные, процесс согласования будет схожим. Но термины придётся учитывать при подготовке документов для обращения в специальные органы. Для удобства будем говорить о перепланировке и переустройстве как об изменениях, требующих согласования и узаконивания.

Виды перепланировок

Любые изменения необходимо согласовать с уполномоченным государственным органом местного самоуправления. Если вы хотите изменить конфигурацию жилья (по сравнению с той, которая была изначально задумана проектировщиком), необходимо запросить разрешение на такие изменения или согласовать уже произведённые работы.

Однако не все изменения являются перепланировкой.

Что не относится к перепланировке

Работы, которые не требуют внесения изменений в технический план помещения, могут проводиться без узаконивания:

• замена электропроводки, если это не требует штробления стен;
• монтаж труб для ванной комнаты и туалета;
• выравнивание стен под поклейку обоев или для нанесения краски;
• поклейка обоев, окрашивание стен, косметическая отделка;
• монтаж и демонтаж оконных рам без изменения проемов;
• монтаж и демонтаж дверей без изменения проемов;
• демонтаж и установка ванны, раковины, унитаза;
• монтаж и демонтаж встроенной мебели, шкафов;
• монтаж и демонтаж остекления балкона и так далее.

Перепланировка, которую нельзя согласовать 

Если в результате изменений возникнет угроза обрушения здания или ухудшение жилищных и эксплуатационных характеристик дома, снижения его надёжности и стойкости, проведение работ не согласуют.

Так, например, не разрешат проводить работы, в результате которых будет затруднён доступ к инженерным коммуникациям. Поскольку это может создать угрозу пожара и даже привести к непригодности для проживания.

Любые работы, нарушающие строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы, установленные законом, согласовать не получится.

Также не получится согласовать работы:

• по замене перегородок из лёгких материалов на перегородки из тяжёлых, не предусмотренных для жилых помещений;
• по размещению дополнительного оборудования, из-за которых увеличится нагрузка на конструктивные элементы; 
• связанные с демонтажом систем вентиляции; 
• по установке отключающих устройств на общедомовых инженерных сетях; 
• по устройству балконов или ниш на вторых более высоких этажах; 
• по переносу систем отопления (которые подключены к общедомовым) на балконы, лоджии, веранды; 
• по переустройству чердака; 
• по переустройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления;
• по устройству вентиляционных коробов на фасаде дома; 
• по устройству проёмов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями и так далее.

Перепланировка, которая требует узаконивания

Поскольку при ремонте необходимо соблюдать установленные законом требования, мы подготовили список самых популярных действий, подпадающих под понятие «изменение конфигурации».

Наиболее распространённые виды работ, которые нужно согласовывать: 

• любые изменения целостности несущих стен;
• установка, снос или смещение межкомнатных перегородок;
• объединение и разъединение комнат;
• устройство или перенос кухни и санузлов;
• перенос дверных проёмов;
• изменение границ ванных комнат и туалета;
• устройство или заделка проёмов в перекрытиях;
• изменение конструкции полов в помещениях с деревянными перекрытиями;
• устройство или разработка лестниц, ступеней, пандусов;
• устройство или изменение тамбуров, антресолей;
• изменение места расположения и формы оконных проёмов;
• устройство камина, сауны;
• оборудование лоджий и так далее.

Порядок узаконивания перепланировки

Если ваши планы не выходят за рамки разрешённых работ, о которых мы говорили выше, необходимо последовательно выполнить следующие шаги.

Шаг 1: Получите первоначальный технический план вашей квартиры в БТИ (Бюро технической инвентаризации). В разных регионах оно может называться по-разному. Это специализированные организации, которые ведут учёт состояния всех объектов недвижимости, включая индивидуальные и многоквартирные дома.

Шаг 2: Сделайте проект. Его можно создать самим или заказать в любой строительной или архитектурной компании, имеющей специальное разрешение на проектные работы и состоящей в СРО (государственном реестре саморегулируемых организаций).

Шаг 3: Получите положительное техническое заключение о возможности выполнения планируемых изменений в конфигурации помещения. Из заключения будет следовать, что предстоящие работы не опасны для жизни и здоровья собственников жилого помещения, а также их соседей, соответствуют строительным нормам и правилам, не опасны для самого многоквартирного дома.

Заключение выдаётся индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, состоящим в СРО. При необходимости разработчики согласуют его в Санитарно-эпидемиологической службе (СЭС), Роспотребнадзоре, пожарном надзоре, отделе архитектуры.

Шаг 4: Подайте заявление вместе с заключением и необходимым комплектом документов в отдел архитектуры администрации вашего региона.

Шаг 5: Получите разрешение на ремонт. В некоторых регионах документы можно подать в Многофункциональный центр вашего района (МФЦ) по месту нахождения дома или дистанционно через портал «Госуслуги».

Шаг 6: Начинайте ремонт. Необходимо строго следить, чтобы все работы выполнялись в соответствии с утверждённым проектом. Иначе приёмная комиссия не примет работу и заставит её переделывать.

Шаг 7: Проведите сдачу-приёмку работ межведомственной комиссии после окончания ремонта. Не забудьте оформить Акт приёмки работ и Акт ввода перепланированного помещения в эксплуатацию.

Шаг 8: Получите обновлённый технический план в БТИ

Шаг 9: Внесите изменения в Росреестр при необходимости.

Важно: разрешение на внесение изменений выдаётся сроком на 1 год. Если к этому времени ремонт не будет закончен, можно подать заявление о продлении срока. Так получится сделать только один раз. Продление можно сделать максимум на 6 месяцев.

Порядок оформления изменений до начала ремонта и после него немного отличается. В первом случае нужно согласовать предстоящие строительные работы, а во втором — узаконить то, что уже сделали.

Если изменения в помещении уже осуществлены до получения разрешения на это, вам следует узаконить их. Самый простой способ – обратиться в отдел архитектуры администрации вашего региона с планом помещения, включающим все изменения и техническим заключением о том, что они не нарушают права других жильцов, соответствуют всем нормам и требованиям закона. В случае отказа необходимо будет обратиться в суд.

Документы, необходимые для обращения за получением разрешения на перепланировку

На разных этапах узаконивания могут понадобиться разные документы. К обязательным можно отнести:

• заявление, подписанное всеми собственниками;
• паспорт заявителя;
• документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
• учётно-техническую документацию на квартиру (технический паспорт, поэтажный план, план и так далее);
• нотариально заверенное согласие всех собственников;
• проект изменений;
• техническое заключение организации-члена СРО.

Заявление и документы обычно рассматривают не больше 45 дней. По результатам может быть выдан Акт о согласовании ремонта или об отказе.

Дополнительно могут потребоваться:

• договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома;
• техпаспорт квартиры соседей, если у них узаконены нетипичные изменения;
• протокол голосования общего собрания собственников жилья многоквартирного дома;
• заключение автора архитектурного проекта дома;
• заключение органа охраны объектов культурного наследия и другое.

Что делать при получении отказа в согласовании перепланировки

Уведомление об отказе не всегда означает невозможность проведения работ по изменению конфигурации вашего дома. Такой отказ может быть техническим, а способ решения проблемы – простым. Рассмотрим самые распространённые причины отказа.

1. Вы предоставили не все требуемые документы. В этом случае нужно собрать необходимый комплект документов и обратиться в уполномоченный орган повторно.
2. Документы представлены в ненадлежащий орган. В администрации вашего района необходимо узнать, какой орган осуществляет выдачу согласования на ремонт и подать документы по адресу.
3. Несоответствие проекта установленным требованиям. Обратитесь в компанию (которая делала проект) с требованием устранения выявленных нарушений.
4. Несоответствие состояния помещения утверждённому ранее проекту изменений. Следует привести в соответствие выполненные работы и проект, а затем заново подать заявление на согласование с выходом комиссии на объект.
5. Вы не предоставили комиссии доступ к помещению в течение 5 дней. В этом случае нужно подать документы повторно.

Как узаконить перепланировку через суд

Если разрешение на ремонт получить не удалось, отказ уполномоченного органа можно обжаловать в судебном порядке. Кроме того, уполномоченный орган часто отказывает в согласовании уже сделанных самовольных изменений из-за нарушений установленного порядка согласования. Если отдел архитектуры вынес требование о приведении конфигурации помещения в первоначальный вид, самовольные изменения также можно согласовать через суд.

В этом случае следует обратиться в районный суд по месту нахождения отдела архитектуры (или другого уполномоченного органа) с административным исковым заявлением.

В иске следует указать, почему вы считаете отказ незаконным, а также в связи с чем был нарушен порядок согласования.

В суде вам придётся доказывать свою добросовестность, а именно то, что:

• самовольные изменения не нарушают законные права соседей и жильцов вашего дома;
• вами соблюдены требования пожарной безопасности, строительные нормы и правила при проведении ремонта;
• имеются уважительные причины нарушения порядка согласования, а вы желаете сделать всё по закону.

Для обжалования отказа установлен определённый срок – 3 месяца. В течение этого времени вам необходимо собрать все документы, которые вы подавали в уполномоченный орган, приложить отказ в согласовании проекта или узаконивания самовольного ремонта и обратиться в суд. Если срок будет пропущен, суд откажет в требовании без рассмотрения дела. Обратитесь повторно за согласованием и свежий отказ обжалуйте в суде.

Если изменения отвечают всем требованиям строительных норм, суд примет решение в вашу пользу.

К заявлению нужно будет приложить необходимые документы.

• Квитанцию об уплате госпошлины, которая составляет 300 рублей. Реквизиты для оплаты обычно можно найти на официальном сайте суда. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы.
• Копию решения уполномоченного органа об отказе в согласовании ремонта.
• Копии документов о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи и акт приёмки-передачи, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, свидетельство о праве собственности и другое.
• Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до и после изменений.
• Копию проекта ремонта.
• Копию договора с проектной организацией.
• Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора.
• Документы, подтверждающие направление копии административного искового материала ответчику.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу в течение одного месяца. Если вы не согласны с решением, его можно обжаловать в вышестоящем суде. Если решение вынесено в вашу пользу, после вступления его в законную силу вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию помещение в перепланированном виде.

Последствия самовольной перепланировки

Если вы изменили конфигурацию дома ещё до получения согласования в уполномоченном органе, или если изменения не соответствуют проекту, который утвердила администрация, они будут считаться самовольными.

В соответствии с п.2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, за самовольные изменения предусмотрен штраф в размере от 2000 до 25000 рублей. Однако власти утверждают, что планируется повышение штрафных санкций до 100000 рублей.

На сегодняшний день в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 07.04.2022 г. № 549-ПП до 31.12.2023 г. введён мораторий на принятие мер административного воздействия. А именно наложение административного штрафа за самовольную перепланировку в случае обращения с запросом о её согласовании. Это значит, что до 31.12.2023 жителей Москвы не оштрафуют за самовольный ремонт.

Несмотря на небольшой размер штрафа, администрация, скорее всего, обяжет вас вернуть помещение в первоначальный вид. В противном случае его могут изъять. Также изменения придётся в любом случае узаконивать в случае продажи помещения, его дарения, приватизации, передачи по наследству или отчуждения в любом ином порядке.

Если при этом обнаружится, что в ходе ремонта были нарушены требования строительных норм и правил, или что дом – объект культурного наследия, администрация может вернуть всё в прежнее состояние за счёт собственника, взыскав с него все произведённые расходы.

Квартира, купленная в ипотеку, требует согласования всех изменений. В том числе с банком и другими лицами, у которых она находится в залоге. В противном случае кредитная организация может расторгнуть кредитный договор и потребовать вернуть все полученные кредитные средства. В случае невозможности выполнить такое требование, помещение может быть изъято и продано.

Продажа помещения с публичных торгов является исключительной мерой ответственности, применяемой в том случае, если изменения создают реальную угрозу жизни и здоровью граждан. При этом суд будет выяснять:

• нарушает ли собственник все сроки предписаний о приведении помещения в первоначальный вид,
• неоднократность таких требований,
• является ли помещение для нарушителя единственным жильём.

Владельцу выплачиваются оставшиеся от продажи средства после вычета расходов, которые потребуются на исполнение решения суда. На нового собственника возлагается обязанность привести помещение в первоначальный вид. После регистрации перехода права собственности прежний владелец выселяется в принудительном порядке. Такие случаи в судебной практике есть.

Отзыв решения о согласовании перепланировки

Если вы передумали проводить работы по утверждённому проекту, вы можете самостоятельно отозвать решение уполномоченного органа. Но жилищная инспекция может отозвать ранее выданное разрешение и по собственной инициативе на законных основаниях.

Это может произойти при следующих обстоятельствах:

• смерть заявителя и переход прав собственности к другому лицу;

• вступивший в законную силу судебный акт об отмене решения жилищной инспекции о согласовании проекта;
• приведение помещения в первоначальное состояние после самовольного ремонта;
• обнаружение несоответствий и противоречий в документах и проекте после выдачи согласования;
• недостоверные данные от заявителя, обнаруженные после вынесения решения о согласовании проекта;
• наличие распоряжения уполномоченного органа о прекращении действий по ремонту дома, являющегося объектом культурного наследия.

Сроки и стоимость процесса перепланировки

Процесс согласования изменений отличается в зависимости от типа дома (монолитный, кирпичный, блочный, панельный), планируемых корректировок и региона проживания. В основном это долгий и дорогостоящий процесс, но необходимый.

В Москве запустить процесс согласования можно удалённо. А в случае несложных изменений в доме типовой серии в региональном «Каталоге типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий» можно взять бесплатный проект. В других регионах проект придётся делать на заказ и обращаться в местную администрацию.

Сама услуга по согласованию ремонта в квартире предоставляется сотрудниками жилищной инспекции бесплатно. Основные траты, связанные с согласованием, заключаются в оплате услуг проектной организации, а также проведении экспертиз.

Разброс цен варьируется от 5000 рублей до нескольких сотен тысяч за экспертизы и проект ремонта в доме-памятнике архитектуры.

Но на сложном ремонте экономить не стоит. Самовольные изменения могут привести не только к штрафам, но и к более печальным последствиям, вплоть до разрушения здания. Обязательно удостоверьтесь, что привлекаемые к работе люди имеют соответствующий опыт и допуск к СРО. Узнайте мнение разных компаний: не нарушают ли ваши планы строительные и санитарные нормы, правила пожарной и иной безопасности, требования закона.

В некоторых случаях стоит получить согласие не только сособственников квартиры, но и соседей. Это поможет минимизировать риски в том случае, если у них тоже выполнена перепланировка. Сроки изменений связаны со сложностью изменений. И занимают от четырёх месяцев до одного года.

В своём стремлении сделать жильё удобным и комфортным, отвечающим всем вашим пожеланиям, не стоит забывать о том, что такое же желание может возникнуть у соседа.

Учитывая разнообразие предлагаемых на рынке вариантов квартир на любой вкус бюджет, следует взвесить все плюсы и минусы перед осуществлением ремонта и воплощением мечты об идеальном жилье. Беря на себя такую ответственность, подумайте о необходимости согласования изменений с точки зрения безопасности жизни и здоровья.

Фото: Shutterstock / FOTODOM