Для многих людей перепланировка квартиры – это возможность сделать своё жилище наиболее комфортным и удобным. Но прежде чем приступить к ремонту, полезно будет ознакомиться с тем, какие работы можно выполнять без согласования с жилищной инспекцией, а какие требуют разрешения.
Особенно важно иметь представление о тех переделках, которые в принципе запрещены. Эти знания помогут обезопасить не только собственника, но и соседей.
Давайте разбираться, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры, ведь это не просто ремонт – нередко от неё зависит безопасность многоквартирного дома, то есть безопасность людей. Также важно понимать, что даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой весьма серьёзные финансовые и юридические последствия для собственника.
Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. Подобные действия требуют согласования, так как зачастую затрагивают несущие конструкции, способные повлиять на целостность сооружения. Жилищный кодекс РФ определяет перепланировку жилого помещения как «изменение его конфигурации (часть 2 статьи 25 ЖК РФ)», требующее внесения изменений в технический паспорт.
По правилам, серьёзные изменения в плане квартиры необходимо согласовывать в жилищной инспекции и узаконивать ещё до начала ремонта.
Какие действия считаются перепланировкой
- Перенос или снос стен внутри помещения.
- Перенос или создание новых дверных проёмов.
- Перестройка одного жилого помещения в несколько.
- Перестройка нескольких квартир в одну.
- Расширение площади путём присоединения дополнительных построек.
- Объединение нескольких комнат в одну.
- Перенос и изменение размеров кухонного помещения и санузла.
- Устройство или переоборудование существующих тамбуров.
- Создание, ликвидация, изменение формы оконных проёмов, балконов и лоджий.
Такие виды работ существенно меняют устройство квартиры и требуют законного урегулирования.
В свою очередь, не стоит путать перепланировку с переустройством. Переустройство квартиры представляет собой установку, замену и перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (часть 1 статьи 25 ЖК РФ), что также требует согласования с местными органами самоуправления и внесения изменений в технический паспорт помещения. Разница перепланировки и переустройства заключается в том, что в результате первого можно существенно изменить площадь и конфигурацию жилья, а в результате второго – инженерно-технические коммуникации и оборудование.
Какие действия считаются переустройством
- Установка бытовых электроплит взамен газовых.
- Перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов.
- Устройство и переоборудование санузлов и ванных комнат.
- Прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электросетей и устройств для установки джакузи, душевых кабин.
Какие работы не относятся к перепланировке и переустройству
Если ремонт по сути ничего не изменит и никак не навредит конструкции дома и жильцам, то его можно делать без согласования. По закону это не перепланировка и не переустройство. Сюда относятся следующие работы:
- Отделка стен, потолка, пола, например, замена линолеума на ламинат или плитку (полы разрешено перестилать без изменения параметров помещения, таких как высота).
- Замена (установка) окон, дверей, остекление балкона или лоджии, не затрагивая стены и проёмы.
- Установка нового инженерного оборудования (соответствующего по устройству и габаритам прежнему), например, трубы или ванны.
- Разборка старой встроенной мебели, антресоли, если жильё вторичное.
- Установка кондиционера.
- Подключение спутникового ТВ и антенны.
Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. К спорным случаям относится установка гипсокартонных перегородок. Снос перегородки в любом случае нужно будет согласовать, а право на возведение новой уточнить.
Ещё один пункт – установка кондиционеров и антенн. На сайте Мосжилинспекции установка не требует согласования, но юристы и суды расходятся во мнениях. Одни считают, что разрешение обязательно, так как это переоборудование. Другие утверждают, что достаточно согласия собственников дома, так как речь идёт об общем фасаде.
Если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.
Ещё один пункт изменений касается перестановки отопительных и газовых приборов – та же Мосжилинспекция эти работы разрешает, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящие сети.
В любом случае, если что-то вызывает сомнение, юристы рекомендуют уточнять информацию у местных органов власти, чтобы избежать штрафов.
Таким образом, согласовать потребуется любые работы, которые могут изменить конструкцию дома или затронуть инженерные сети.
Что можно делать, если перепланировка согласована:
- Переустанавливать и менять оборудование, например, газовую плиту на электрическую или ванну на душевую кабину.
- Менять системы водоснабжения, отопления, газоснабжения и вентиляции.
- Менять площади комнат, делать дополнительные дверные и оконные проёмы.
- Менять конструкцию полов, если, например, изначально были деревянные покрытия.
- Сносить перегородки и тонкие стены (не несущие). Даже в случае не несущих стен и перегородок из гипсокартона необходимо получать разрешение.
- Строить антресоли (не более 40% от площади комнаты).
Какая перепланировка запрещена
Строгие требования были введены по причине выполнения перепланировок с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, к сожалению, случаются.
Поэтому существует ряд запретов, к ним относятся следующие:
- Нельзя сносить несущие стены и колонны, так как подобные действия являются прямой угрозой устойчивости здания.
- Запрещено объединять балкон или лоджию с жилой частью квартиры. Подобная перепланировка ведёт к нарушению теплового контура здания и может стать причиной существенных теплопотерь и появления грибка в соседних квартирах.
- Закон запрещает выносить на балкон или лоджию радиаторы центрального отопления. Балкон и лоджия относятся к летним помещениям, поэтому они могут не выдержать перепада температур.
- Нельзя сносить короб вентиляции между кухней и санузлом. Некоторые жильцы прибегают к подобному нарушению, чтобы увеличить драгоценные квадратные метры, а это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры ниже и выше по стояку.
- Не разрешается объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату. В помещении, где есть газ, по нормативу должна оставаться дверь, чтобы в случае утечки газа избежать его распространения.
- Запрещено делать тёплые полы за счёт центрального отопления (если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно). Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что будет достаточно выделенной электрической мощности.
- Нельзя менять фасад здания, например, если вы хотите сделать панорамные окна вместо обычных.
- Недопустимо увеличивать площадь ванных комнат и туалетов за счёт жилых комнат. В результате таких действий ухудшаются условия для других жильцов: из-за неверной гидроизоляции у соседей снизу может произойти потоп.
- По той же причине нельзя переносить кухню в другие комнаты.
- Присоединение технических помещений, иначе говоря, расширение квартиры за счёт общей части подъезда или чердака также незаконно.
Перепланировку правильнее и проще оформить по закону и тем самым исключить юридические риски.
Ошибочно успокаивать себя тем, что моя квартира – моя крепость. Если вскроется факт того, что помещение было незаконно переделано, то собственников ждут неприятные последствия.
Рано или поздно изменения все равно придется узаконить, например, если квартиру понадобится продать, подарить, передать по наследству или приватизировать. Нарушителя ждёт штраф от 2 до 5 тысяч рублей (плюс его заставят вернуть всё в первоначальное состояние).
Если в результате такой перепланировки пострадали третьи лица, виновен окажется владелец переделанной квартиры. В этом случае придется ещё и компенсировать ущерб, например, несогласованный перенос санузла с последующим затоплением соседей и оплатой ремонта.
Подобные нарушения могут быть основанием для расторжения банком сделки по ипотечному кредиту или даже признания недействительной сделки по купле-продаже квартиры с расторжением договора в одностороннем порядке.
Законное оформление позволит избежать всевозможных рисков и затруднений в случае продажи квартиры в будущем, плюс согласованная планировка положительно повлияет на цену.
Согласование перепланировки
Для согласования сначала делается проект, потом перепланировка, далее приёмка работ с последующим внесением изменений в ЕГРН.
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
- технический паспорт жилья;
- документ, подтверждающий право собственности;
- заявление (бланк выдается по месту обращения);
- проект или эскиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать в строительных или специализированных организациях;
Важно! Организации, составляющие планы перепланировок, обязательно должны быть в списке СРО (саморегулируемых организаций)
- письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения.
Документы можно подать в МФЦ или через «Госуслуги». Набор документов может различаться в зависимости от региона (уточнить информацию можно в МФЦ).
Если дом представляет культурную и историческую ценность, то эти же документы нужно отнести в департамент культурного наследия.
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней.
Далее можно начинать перепланировку, но стоит помнить, что срок действия разрешения ограничен: в разных регионах он варьируется от 12 до 18 месяцев.
При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в ней незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самим сверить планировку с поэтажным планом БТИ.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
- Обратитесь в БТИ со свидетельством о собственности или выпиской из ЕГРН и паспортом (в некоторых городах названия могут отличаться, например, в Санкт-Петербурге нужно обращаться в ГБУ «ГУИОН»).
- Далее сотрудник БТИ придёт для осмотра и замера помещения. Во время проверки он обозначит красными линиями в плане места с перепланировкой.
- Затем нужно заказать техническое заключение о том, что произведённые работы не опасны для целостности здания и не нарушают права других жильцов многоквартирного дома, а также не угрожают их жизни и здоровью. Заказать заключение можно у СРО (саморегулируемой организации). Разработчики, в свою очередь, согласуют его в СЭС, пожарном надзоре, Роспотребнадзоре и отделе архитектуры.
- Далее нужно подать заявление и пакет документов в отдел архитектуры местной организации или орган, согласующий планировки. Можно подать документы и через МФЦ.
Важно! Заявление должны подписать все собственники квартиры (если таковые имеются).
В пакет документов необходимо приложить:
- выписку из ЕГРН;
- техпаспорт квартиры;
- план квартиры с обозначенными красными линиями мест перепланировки;
- поэтажный план дома;
- техническое заключение организации (члена СРО).
Ответ так же, как и в первом случае, будет получен не позднее 45 дней.
Фото: Shutterstock / FOTODOM
