Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. Обычно, в соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников проводится для осуществления функции управления многоквартирным домом. Проводится общее собрание в стандартной форме, в процессе собрания собственники принимают участие в обсуждении актуальных вопросов назначенной повестки дня. Общие решения по важным вопросам принимаются путем голосования собственников жилья.
Ст. 44.1 ЖК РФ предусматривает следующие формы проведения собрания собственников в многоквартирном доме:
- Очная форма. Все собственники помещений собираются вместе для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование согласно повестки дня.
- Заочная форма. Проводится путем опроса в случае, когда собрание, проведенное в очной форме, не имело кворума (см. ч. 1 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ и ст. 4 Закона № 469-ФЗ от 28 декабря 2016 г.). С 1 января 2018 г. в России, и с 1 июля 2019 г. в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе планируется ввести в действие информационную систему ЖКХ, которая упростит и сделает более эффективной форму заочного голосования собственников жилья.
- Очно-заочная форма, предусмотренная ч. 3 ст. 47 ЖК РФ. Данная форма обеспечивает обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений очным голосованием и передачу решений, принятых собственниками в место и в установленный срок, указанные в сообщении о проведении общего собрания собственников.
Согласно ЖК РФ (ч. 3 ст. 45), общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается имеющим кворум, то есть достаточное количество жителей для принятия правомочных решений, если в общем собрании принимает участие количество собственников или их доверенных лиц, в совокупности владеющих числом голосов, составляющих более половины от общего числа.
Каков порядок действий для проведения общего собрания собственников жилья?
Инициируем проведение общего собрания собственников жилых помещений
Согласно ЖК РФ (ч. 1 ст. 45), общее собрание собственников должно проводиться ежегодно во время II квартала года, наступающего вслед за отчетным годом. Это правило стандартно и может быть изменено только общим собранием собственников.
Однако хозяйственная деятельность по управлению многоквартирным домом требует также проведения периодических внеочередных общих собраний.
В Жилищном Кодексе РФ установлены причины, по которым может быть созвано общее собрание собственников жилья:
- По инициативе правления ТСЖ (см. п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
- По инициативе любого собственника, согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ;
- По инициативе управляющей компании (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
- Согласно ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, по письменному обращению собственников, в совокупности владеющих не менее чем 10 % от общего количества голосов собственников, к ЖК, ТСЖ, ЖСК УК или к специализированному потребительскому кооперативу, которые в ответ на обращение созывают общее собрание собственников помещений.
Проводим подготовку проведения общего собрания собственников
Для подготовки следует определиться с повесткой общего собрания и выбрать форму голосования. Необходимо выбрать кандидатуры председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии для голосования. Нужно выбрать время и место проведения голосования и подготовить документы: реестр собственников, информационное сообщение о проведении общего собрания собственников, бланки протокола и формы решений по поставленным на голосование вопросам.
Оповещение собственников о проведении общего собрания
В сообщении необходимо поместить информацию об инициаторе собрания, о дате, месте и форме проведения собрания, о повестке дня и о порядке ознакомления с материалами, подготовленными к собранию. Если собрание собственников решено проводить в форме заочного голосования, необходимо оповестить собственников о месте, адресе, куда будут передаваться решения собственников, и о дате окончания приема решений (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Срок оповещения должен быть не позднее, чем за десять дней до дня проведения общего собрания. Способ оповещения должен быть заранее установлен общим собранием собственников, в зависимости от этого производится информирование собственников или вручением уведомления под роспись, или отправкой заказных писем, или помещением информации о собрании в общедоступных местах, установленных решением общего собрания собственников, согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.
Проведение общего собрания собственников помещений
Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, каждый собственник помещения обладает количеством голосов в зависимости от доли данного собственника в праве общей собственности на имущество дома.
При выборе очной формы проведения собрания все присутствующие собственники проходят регистрацию. Определяется наличие кворума. Если он присутствует, собрание выбирает секретаря и председателя собрания, членов счетной комиссии и приступает к рассмотрению включенных в повестку дня вопросов. При этом, согласно ЖК РФ (ч. 2 ст. 46), общее собрание ограничено возможностью рассматривать исключительно вопросы, включенные в повестку дня и не может принимать решения по другим вопросам, если в повестке дня их нет.
При проведении собрания в заочной форме производится сбор бланков голосования по адресу и во время, указанные в сообщении о проведении собрания собственников, согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ.
Если собственники выбрали очно-заочное голосование, то сначала организуется общий сбор и обсуждение вопросов повестки дня, а затем раздаются бланки голосования, которые заполняются и сдаются по адресу и в срок, указанные в информационном письме о проведении собрания, согласно ч. 3 ст. 47 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения по вопросам, вынесенным на обсуждение согласно принятой повестке дня, принимаются большинством голосов принимающих участие собственников, при условии, что кворум собран. Однако по некоторым вопросам для принятия решения требуется не менее, чем две трети голосов собственников. К таким решениям, согласно п. п. 1, 1.1 – 1, 1.2 – 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, относятся:
- Решение о реконструкции многоквартирного дома;
- Решение о строительстве других зданий, например, строений хозяйственного назначения;
- Решение о предоставлении права пользования общим имуществом, принадлежащим собственникам помещений, другим лицам, не входящим в число собственников;
- Решение о пределах использования земельного участка, на котором располагается дом.
Согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, в решении собственника по поставленным на голосование вопросам повестки дня общего собрания, указываются:
- Данные о собственнике, участвующем в голосовании;
- Данные документа, подтверждающего право собственности данного собственника на помещение;
- По каждому вынесенному на обсуждение и поставленному на голосование вопросу – решения собственника в формулировках «за», «против» или «воздержался».
Оформление результатов голосования
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания оформляется протоколом, составленным в соответствии с требованием уполномоченного органа исполнительной власти. Протокол должен быть составлен не позднее чем через 10 дней после даты проведения общего собрания собственников, согласно п. 2 Требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 г.
Протокол составляется в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Минстроя РФ № 411/пр от 31 июля 2014г. (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7) и Требованиями, утвержденными Приказом Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 г. (п. 4, разд. II). В частности, в протоколе указывается наименование документа («Протокол общего собрания собственников многоквартирного жилого дома по адресу:…»), дату и регистрационный номер документа. Далее идет содержательная часть протокола, в которой определяется повестка дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу голосования, место хранения протокола и список приложений.
Под протоколом ставят свои подписи председатель собрания, секретарь и члены счетной комиссии.
После завершения общего собрания инициатор его проведения представляет копии протокола и решений собственников в правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, в УК или другую организацию (например, специализированный потребительский кооператив). Срок представления копий документов – не позднее 10 дней после проведения собрания, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Данные организации, получив копии решений и протокола общего собрания собственников, направляют полученные копии документов на хранение в орган государственного жилищного надзора. Срок хранения документов, согласно ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ и п. 3 Порядка, утвержденного Приказом Минстроя РФ № 937/пр от 25 декабря 2015 г., не менее трех лет.
Для Москвы, согласно п. 1 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 336-ПП от 26 июля 2007 г., данным органом жилищного надзора, в котором хранятся документы собрания собственников, является Мосжилинспекция.
Мосжилинспекция должна контролировать поступающие к ней на хранение протоколы общего собрания. Так, если в адрес органа государственного жилищного надзора поступает за три месяца подряд два или более протокола общего собрания, согласно которым собственники принимали решения по одним и тем же или аналогичным вопросам, то орган должен провести внеплановую проверку с целью выяснения соблюдения требований законодательства при организации таких собраний (см. ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Сообщаем всем собственникам о результатах голосования и принятых решениях
Принятые решения и итоги проведенного голосования должны быть доведены до каждого собственника в срок до 10 дней с момента принятия решений. Информационное сообщение по результатам голосования и принятым решениям размещается для ознакомления в общедоступном месте, определенном решением общего собрания собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников касается всех собственников, независимо от того, присутствовали они на собрании или нет (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Обжалуем решение общего собрания собственников
Собственники, голосовавшие против принятых решений и считающие, что их права и интересы были нарушены принятием таких решений, вправе добиваться защиты своих прав в суде. Срок подачи искового заявления в суд – шесть месяцев с момента, когда несогласный собственник узнал о не устраивающем его решении общего собрания или должен был узнать о нем. Суд, согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, оставляет в силе решение общего собрания собственников в случае, когда данное решение не послужило причиной причинения убытков, если голосование против данного собственника никак не могло изменить результаты голосования и если нарушения ЖК, если они имели место при принятии решения, не являлись существенными.
