Как продать квартиру, когда один из собственников против

Продать долю в квартире, которая пребывает в совместной собственности, дело не сложное, нужно лишь знать установленный законом порядок действий. В публикации мы пошагово разберем, как продать часть квартиры, в которой имеются прочие собственники, с определенной долей, и не согласных на реализацию недвижимости. Также рассмотрим вариант, когда доли по факту не выделены, а владельцами являются супруги и один из них планирует продать недвижимость, а второй категорически против продажи.
Как реализовать недвижимость с выделенными по закону долями, когда прочие собственники жилья против продажи?
Если прочие собственники, имеющие официально выделенные доли, категорически возражают реализовывать квартиру, можете выставить на торги принадлежащую вам часть жилья. Необходимо следовать определенному законом порядку:
Первый шаг: Известить прочих собственников жилья о намерении продать принадлежащую вам по закону долю и предложить им выкупить ее по определенной цене. Уведомление необходимо оформлять в бумажном варианте, а передача желательна в присутствии юриста. Передача уведомления в присутствии юриста не всегда возможна, тогда можно, направить уведомление по почте в виде заказного письма с уведомлением о вручении, или при передаче из рук в руки, попросить совладельцев на копии уведомления поставить подпись и дату, когда уведомление было вручено. Таким образом, вы сможете подстраховаться от недобросовестных действий прочих собственников, которые в дальнейшем могут заявить, что никакого уведомления не получали.
Второй шаг: У прочих сособственников жилья есть законом закрепленное право дать ответ в течение тридцати календарных дней. Если по истечению 30-ти дневного срока ответа от совладельцев не поступило, либо последовал отказ приобрести долю, вы вправе разместить объявление о продаже части жилья. Кроме того совладельцы могут сразу дать письменный ответ о не принятии предложения покупки вашей доли, в таком случае дожидаться окончания 30-ти дневного срока не обязательно и можно безотлагательно продавать свою часть. Главное, что нужно учитывать при продаже части, это цена, которая фигурировала в уведомлении. Она должна быть аналогичной и не отличаться от той цены, которая непосредственно указана в уведомлении. Если данное условие будет нарушено, например вы продадите посторонним людям свою собственность по более низкой цене, чем предлагали выкупить прочим совладельцам недвижимости, то собственники, возможно, затеют против вас судебное делопроизводство. И направят в суд исковое требование отменить текущий договор купли-продажи, а все имущественные права перевести на них. Подать исковое требование сособственники имеют право в течение трех месяцев с даты, когда их преимущественные права были не соблюдены.
Третий шаг: заключительный, нахождение покупателя, подписание договора купли-продажи, если прочие сособственники вновь заявят возражения о продаже, необходимо прибегнуть к услугам юридической фирмы, специалисты которой помогут удостоверить сделку купли-продажи. Далее следует регистрация договора в Федеральной регистрационной службе, смена прав собственности и выдача выписки из единого государственного реестра недвижимости.
Необходимо учитывать, что прочие собственники, не желающие, чтобы вы выставляли на торги долю, могут пойти на обман и различные ухищрения, и пытаться затянуть процесс реализации вашей части квартиры. Долго не давать ответ на уведомление, писать ответные уведомления о том, что против продажи вашей доли. Однако юридической силы данные уведомления от совладельцев не имеют, а носят скорее психологический характер воздействия. Можете смело игнорировать подобные уведомления. Если у вас возникают сомнения в правомерности действий прочих собственников, обращайтесь за помощью и разъяснениями в юридическую фирму.
Могут ли прочие собственники помещать сделке путем подачи иска о запрете продажи вашей доли?
Совладельцы квартиры могут подать судебный иск с требованием запретить вам продавать долю, но суд с высокой степенью вероятности в исковых требованиях откажет. Единственное, что они могут сделать, это воспользоваться правом преимущественного выкупа. Продавец, при этом, ничего не потеряет, а лишь продаст на тех же условиях свою долю совладельцам, а не постороннему человеку.
Как реализовать свою часть недвижимости, минуя право преимущественного выкупа прочих собственников?
Когда с другими собственниками жилья договориться невозможно, в силу вступают не всегда законные способы «миновать» то самое преимущественное право прочих совладельцев. Прибегая к этим способам, нужно четко понимать, какой риск с этим связан. Так продавец, минуя право преимущественного выкупа посредством использования притворных или мнимых сделок, рискует из-за недобросовестности покупателя остаться без оговоренной суммы денежных средств.
Первый способ: подписание с покупателем договора дарения. Другие сособственники не могут запретить подарить свою часть жилья, и преимущественного права выкупа у них не возникает. Риски при такой сделке возникают как у покупателя, так и у продавца. Если совладельцы квартиры соберут доказательную базу того что это фиктивный договор дарения, покрывающий собой обычную продажу и представят ее в суд, то они смогут потребовать передать все права на вашу часть жилья на них. И по решению суда покупатель будет вынужден отдать приобретенную часть квартиры. Продавец рискует же тем, что покупатель может его «кинуть» на деньги, а истребовать денежные средства законным путем не получится.
Второй способ: подписание с покупателем договора денежного займа, подкрепленного залоговым договором. Продавец подписывает с покупателем договор денежного займа на сумму, равную стоимости части в квартире и подкрепляет его залоговым договором, где предметом залога и выступает доля в квартире. Важно учесть, что залоговый договор обязательно регистрируем в Федеральной регистрационной службе. Затем заемщик-продавец якобы не возвращает в установленный срок заемные средства, и кредитор-покупатель выставляет требование о взыскании доли по договору залога. Стороны подписывают добровольное соглашение об отчуждении части квартиры в пользу кредитора. Тут также присутствует опасность признания через судебное делопроизводство договора займа не действительным, фиктивным и носящим характер скрыть сделку продажи. В этом случае кредитор-покупатель лишается своих имущественных прав, а продавец-заемщик продолжает выплаты по договору займа.
Как реализовать недвижимость, когда доли по факту не выделены, а владельцами являются супруги и один из них планирует продать квартиру, а другой категорически против этого?
Разберем ситуацию, когда владельцами квартиры являются бывшие супруги, или которые только планируют развестись. Они задаются вопросом о разделе совместно нажитого имущества, включая и жилье. Часто так бывает, когда кто-то из супругов за продажу квартиры и дальнейший раздел денежных средств, а кто-то наоборот планирует и дальше проживать на данной жилплощади и против ее реализации.
Как поступить в этой ситуации? Сразу оговоримся, что, не имея согласия на продажу второго супруга, реализовать квартиру будет практически невозможно. Но варианты решения данной проблемы, конечно, существуют, рассмотрим наиболее популярные:
Первый вариант: итак, вы за реализацию квартиры и раздел денежных средств, а другой совладелец не хочет съезжать и продавать жилье, в этом случае, в первую очередь вы должны, опираясь на различные источники о продажах недвижимости, оценить, сколько стоит ваша доля в квартире. Если возникли трудности с оценкой, имеет смысл обратиться в компетентную организацию, которая занимается непосредственной оценкой жилья, и вынесет официальное заключение о стоимости вашей части жилья. Как только вы узнали цену доли, можете предложить другому собственнику выкупить ее. Если второй собственник не владеет необходимой денежной суммой, он может предложить компенсацию другим своим имуществом. И тогда вы принимаете решение, соглашаться на это или нет. В любом случае наиболее значимым в этом варианте является правильное определение стоимости вашей доли.
Второй вариант: в случае если второй владелец не хочет выкупать вашу долю, не предлагает компромиссных вариантов, тогда вы вправе потребовать добровольного раздела недвижимости и выделения каждому из владельцев официально закрепленных долей. Однако, совладелец может отказаться от добровольного выделения долей, тогда при помощи юридических компаний составляете иск в суд о разделе жилья. Суд будет принимать решение о выделении долей, опираясь на различные доводы, которые приведут и обоснуют стороны.
Приведем пример: При разделе совместного имущества, бывшие супруги, не смогли между собой договориться и в добровольном порядке разделить жилье на доли. Они обратись в суд с иском о разделе имущества и выделении долей. Супруга попросила суд учесть то обстоятельство, что место жительство троих несовершеннолетних детей определено по решению суда с ней, и чтобы интересы детей были также соблюдены, она потребовала от суда увеличения своей доли. Кроме того ею были предоставлены доказательства, того что при покупке жилья, наибольшую часть средств внесла она, за счет продажи собственной квартиры, приобретенной еще до брака. В ходе судебного разбирательства, учитывая все предоставленные доказательства, приведенные сторонами, суд принял решение о выделении жене доли в размере 3⁄4, а мужу 1⁄4 доли квартиры.
Судом также может быть вынесено решение о передачи жилья в собственность одной из сторон, с назначением единовременной выплаты компенсации другой стороне за ее часть квартиры. Компенсация будет рассчитываться из рыночной стоимости жилья. Для правильной оценки потребуется обратиться к профессиональным оценщикам недвижимости, которые произведя анализ рынка жилья, вынесут официальное заключение о стоимости части квартиры. Размер компенсации и будет равняться этой стоимости, таким образом, в денежном плане продавец ничего не потеряет.
Если суд принял решение о разделе недвижимости, и присуждении каждой из сторон определенной доли, то с этим постановлением направляемся в Федеральную регистрационную службу для законного закрепления долей. Затем следует забрать выписку из единого государственного реестра недвижимости.
Как только добровольно или в судебном порядке достигнут консенсус о разделе долей, и доли официально закреплены за каждым собственником, можно заниматься реализацией своей доли. Шаги, которые необходимо сделать, уже рассматривали в этой публикации выше. Обязательным условием будет известить прочих собственников о намерении продать свою долю, ожиданием от них ответа в течение тридцати календарных дней и реализация по той стоимости, которая указана в извещении.
Из вышеперечисленного следует, что если даже доли официально не выделены, а имеется совместная собственность, это не окажет никакого влияния на законное право продать свою долю в квартире, несмотря на отсутствие согласия со стороны прочих совладельцев, а также на категорический отказ от реализации квартиры.
Какие еще сложности могут возникнуть при реализации недвижимости без согласия прочих собственников?
Если действовать спокойно, разумно и соблюдая установленный законом порядок, то особых трудностей возникнуть не должно. Да, если компромисса достигнуть не удалось, придется запастись терпением и решать назревшие вопросы в судебном порядке, или обратиться в юридическую фирму за помощью. Специалисты в первую очередь помогут вам решить проблему мирным путем, не доводя до судебного разбирательства. Владея необходимыми знаниями в области юриспруденции, специалисту проще привести необходимые аргументы и помочь сторонам договориться.
Когда аргументы не подействуют, юрист поможет грамотно составить исковое заявление в суд о необходимости выделения долей в квартире, будет представлять интересы в суде и поможет реализовать долю в квартире.

перепечатка статьи возможна только с разрешения автора. Автор Лепских И.А.