Минфин сообщил, что новые условия семейной ипотеки утверждены. С 1 октября 2026 года ставка зависит от количества детей и региона: семья с пятью детьми в регионах получит кредит под 2% годовых, семья с одним ребенком в Москве – под 12%. Ставку 6% по старым правилам получат только те, кто подпишет кредитный договор до 30 сентября включительно.
Новые условия касаются договоров, заключенных с 1 октября. По уже выданным кредитам ставка и лимит остаются прежними. Во всех категориях есть общее условие: хотя бы одному ребенку на дату подписания договора еще не исполнилось 7 лет. Появилось второе крупное ограничение: государство будет компенсировать банку разницу между рыночной и льготной ставкой не дольше 15 лет. На строительство частного дома ставка остается 6% для всех семей, сколько бы в них ни было детей.
Новые ставки и лимиты по семейной ипотеке
В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставки на 2 процентных пункта выше, чем в остальной России, зато и лимиты кредита больше.
|
Детей в семье |
Регионы: ставка |
Регионы: лимит |
Москва, СПб и области: ставка |
Москва, СПб и области: лимит |
|
1 |
10% |
6 млн ₽ |
12% |
12 млн ₽ |
|
2 |
8% |
8 млн ₽ |
10% |
15 млн ₽ |
|
3 |
6% |
10 млн ₽ |
8% |
18 млн ₽ |
|
4 |
4% |
10 млн ₽ |
6% |
18 млн ₽ |
|
5 и больше |
2% |
10 млн ₽ |
4% |
18 млн ₽ |
До 1 октября условия одинаковые для всех: ставка до 6%, лимит 6 млн рублей в регионах и 12 млн рублей в четырех столичных субъектах.
Кому станет дороже, а кому выгоднее
Больше всего теряют семьи с одним ребенком. В регионах их ставка вырастает с 6 до 10%, в Москве и Петербурге – до 12%. Лимит для них не меняется.
Семьи с двумя детьми тоже платят больше: 8% в регионах и 10% в столицах. Утешение одно – лимит вырос до 8 и 15 млн рублей соответственно.
Для семей с тремя детьми картина зависит от города. В регионах ставка остается на 6%, а сумма кредита вырастает с 6 до 10 млн рублей. Для многодетных это главное улучшение в реформе: лишние 4 млн рублей во многих областных центрах означают еще одну комнату. В Москве и Петербурге у семьи с тремя детьми ставка, наоборот, поднимается до 8%, хотя лимит тоже вырастает – до 18 млн рублей.
Четверо детей в столичных регионах – это нынешние 6%, но уже на 18 млн рублей вместо 12. А в регионах семьи с четырьмя и более детьми получают ставки 4% и 2%, которых раньше в программе не было.
Сколько придется платить: расчет на примерах
Разница в 2–4 процентных пункта кажется небольшой, пока не посмотришь на ежемесячный платеж. Мы посчитали кредит на 20 лет при условии, что ставка не меняется весь срок.
|
Кредит и ставка |
Кому подходит |
Платеж в месяц |
Переплата за 20 лет |
|
6 млн ₽ под 6% |
любая семья до 1 октября |
42 986 ₽ |
4,3 млн ₽ |
|
6 млн ₽ под 10% |
один ребенок, регионы |
57 901 ₽ |
7,9 млн ₽ |
|
6 млн ₽ под 8% |
двое детей, регионы |
50 186 ₽ |
6 млн ₽ |
|
6 млн ₽ под 4% |
четверо детей, регионы |
36 359 ₽ |
2,7 млн ₽ |
|
6 млн ₽ под 2% |
пятеро детей, регионы |
30 353 ₽ |
1,3 млн ₽ |
|
12 млн ₽ под 6% |
любая семья до 1 октября, Москва |
85 972 ₽ |
8,6 млн ₽ |
|
12 млн ₽ под 12% |
один ребенок, Москва |
132 130 ₽ |
19,7 млн ₽ |
Семья с одним ребенком в регионе, которая оформит те же 6 млн рублей 1 октября вместо 30 сентября, будет платить почти на 15 тысяч рублей в месяц больше. В Москве разница на кредите в 12 млн рублей составит около 46 тысяч в месяц, а переплата вырастет в 2,3 раза.
Льготную ставку ограничат 15 годами
Это изменение легко пропустить за таблицами ставок, хотя в долгую оно может оказаться дороже. Раньше государство субсидировало семейную ипотеку на весь срок кредита, будь он 20 лет или 30. Теперь максимальный срок субсидирования – 15 лет.
По какой ставке семья будет платить после 15 лет, в сообщении Минфина не сказано. В обсуждавшемся летом проекте звучала формула «ключевая ставка ЦБ плюс 2 процентных пункта», но она пока не утверждена. Практический вывод простой: если вы берете ипотеку на 25–30 лет, стоит заранее рассчитывать на досрочное погашение в первые 15 лет, например маткапиталом или выплатой многодетным.
Строительство дома: ставка 6% для всех
Отдельные условия сохраняются для тех, кто использует семейную ипотеку на строительство частного дома, завершение уже начатой стройки или покупку участка с последующим строительством. Здесь ставка остается 6% годовых независимо от количества детей и региона. Для семьи с одним ребенком это заметная лазейка: дом по ИЖС в пригороде обойдется по ставке на 4–6 пунктов ниже, чем квартира в новостройке.
Что сделать до 1 октября, чтобы успеть на 6%
Для банка важна дата подписания кредитного договора. Одобренная заявка ставку не фиксирует: если одобрение получено в сентябре, а сделка назначена на 2 октября, кредит оформят уже по новым правилам.
Если вы собирались брать семейную ипотеку в ближайшие месяцы и в семье один или двое детей, до 30 сентября нужно:
- Выбрать квартиру и согласовать ее с банком: объект проверяют отдельно от заемщика, это занимает несколько дней.
- Собрать документы на недвижимость и заранее записаться на сделку, потому что в последнюю неделю сентября очереди в банках растут.
- Подписать кредитный договор. Регистрация сделки в Росреестре может пройти позже – ставка уже зафиксирована.
Семьям с тремя детьми в регионах спешить незачем: ставка у них не меняется, а с 1 октября можно будет взять больше денег.
Что не меняется в семейной ипотеке
Первоначальный взнос остается прежним – от 20% стоимости жилья. Правило, действующее с 1 февраля 2026 года, тоже сохраняется: одна семья может оформить только одну льготную ипотеку, и оба супруга обязательно выступают созаемщиками.
Сохраняются и способы уменьшить долг. Многодетные семьи, где третий или последующий ребенок родился с 2019 по 2030 год, могут получить до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. Материнский капитал в 2026 году составляет 728,9 тысячи рублей на первого ребенка и 963,2 тысячи на второго, если на первого его не получали. Его можно направить на первоначальный взнос или на погашение основного долга.
Что будет с семьями, где нет ребенка младше 7 лет
До 1 октября семейную ипотеку давали не только семьям с малышом до 7 лет, но и семьям с двумя несовершеннолетними детьми, а также семьям с ребенком-инвалидом. В новой шкале Минфина условие «хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора» повторяется в каждой строке, от одного ребенка до пяти. Отдельных условий для семей, где все дети старше 7 лет, и для семей с ребенком-инвалидом в сообщении министерства нет.
На практике это значит, что семья с двумя школьниками по новой шкале льготу не получает. Если ваш младший ребенок скоро отметит седьмой день рождения, договор лучше подписать до этой даты. Будут ли исключения для семей с детьми-инвалидами, станет ясно из текста постановления и правил банков. Мы дополним материал, как только они будут опубликованы.
Почему меняются условия программы
Семейная ипотека работает с 2018 года и продлена до конца 2030 года. За это время банки выдали по ней около 11 трлн рублей, жилье по программе купили более 2 млн семей. Каждый такой кредит бюджет субсидирует годами. По словам Минфина, дифференцированная ставка должна сделать программу «более адресной и демографически ориентированной»: самая большая поддержка теперь достается семьям с тремя и более детьми. Более высокие лимиты для Москвы, Петербурга и их областей объясняются ценами на жилье: квадратный метр там стоит заметно дороже, чем в среднем по стране.
Идея дифференцированной ставки появилась в феврале 2026 года после Совета по демографической и семейной политике. Изменения сначала планировали ввести с 1 июля, но в конце июня Минфин перенес решение на осень.
Читайте также: Семейная ипотека с 1 февраля 2026 года: новые правила
Частые вопросы о семейной ипотеке с 1 октября
Пересчитают ли ставку по ипотеке, которую я взяла раньше?
Нет. Реформа касается только договоров, подписанных с 1 октября 2026 года. Кредит, оформленный под 6% в сентябре или раньше, сохранит свою ставку и прежние условия субсидирования.
Снизится ли ставка, если в семье родится еще один ребенок?
В официальном сообщении Минфина такой механизм не описан. Его обсуждали как один из вариантов реформы, но пока ставку определяют по числу детей на дату подписания договора. Родившийся позже ребенок даст право на маткапитал и, если он третий, на выплату 450 тысяч рублей.
Учитывают ли ребенка, который еще не родился?
Нет. Банк считает только рожденных детей, данные которых подтверждены свидетельствами о рождении. Беременность на ставку не влияет, поэтому семье, которая ждет второго ребенка, выгоднее дождаться родов, если сделка может подождать.
Банк одобрил заявку в сентябре. Сохранится ли 6%?
Только при подписании кредитного договора до 30 сентября включительно. Срок действия одобрения обычно 90 дней, но он не защищает от смены условий программы: с 1 октября банк выдаст кредит уже по новой шкале.
Что будет со ставкой, когда закончатся 15 лет субсидирования?
Минфин пока не назвал ставку для этого периода. Летом обсуждалась формула «ключевая ставка плюс 2 пункта». Точные условия будут прописаны в постановлении и в кредитном договоре конкретного банка.
Можно ли семье с одним ребенком взять ипотеку под 6% после 1 октября?
Да, если деньги идут на строительство частного дома, завершение стройки или покупку участка под ИЖС. Для таких целей ставка одинаковая для всех регионов и любого количества детей.
